多地重拳出击严控“租金贷”,什么是“租金贷”?

2024-07-14 19:12

1. 多地重拳出击严控“租金贷”,什么是“租金贷”?

租金贷指的是指的是租房客人在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约。签订合约之后,租房客人的全年租金都会由合作的金融机构为其提前支付清,租房客人每个月再还款给金融机构,不过金融机构要收取租房客人额外的租房利息。简而言之就是金融机构为租房客人放出贷款帮助租房客人付清租金。可是与正规的银行贷款不同,租金贷的利息是由放贷的金融机构定下的。这就导致很多租客在借了租金贷之后上当受骗,被金融机构坑了很多钱。
去正规银行使用信用卡贷款时,每个月银行所收取的利息都是透明的,不会无缘无故收取客户额外的钱财,相对于租房金融机构为客人放出的租金贷安全的多,并且还款压力小。而那些所谓的租金贷则恰恰相反。不少放贷金融机构为了赚取客户更多钱财,在合同上的利息板块提高不少利息,目的就是赚取租客更多钱。为什么这些放租金贷的机构利息这么高还会有人选择他们呢?这些金融机构也考虑到了这一点,所以他们吸引顾客的手段就是放出比银行高的多得多的贷款。不少租客面对如此高额的贷款数目不禁心动,可他们却忽略了最重要的利息问题。自己借的钱越多,需要还得利息就越多,不仅没有改善自己的生活水平,反而生活压力越来越大。
所以越来越多的地区对放租金贷的金融机构重拳出击,严格把控他们的骗局,防止再有涉世未深的年轻人上了他们的当,背负下不少的债务。刚从学校毕业进入社会打拼的年轻人大多数身上没什么钱,所以租房是他们最好的选择,租一间安静并且便宜的房子能够让自己生活的更加稳定,可是如果不慎进入了黑心的贷款金融机构,就会被坑骗许多钱财,使自己的生活雪上加霜。
所以我们在租房子资金不够时,一定要去正规的银行办理信用卡进行贷款服务,千万不要被放租金贷的金融公司放出的高额贷款蒙骗。这些金融机构大多数都是冲着我们的钱来的,当我们自以为他们是来缓解我们的生活压力的时候就打错特错了,所以如果需要贷款的话一定要擦亮我们的双眼,不要进入黑心公司的全套。

多地重拳出击严控“租金贷”,什么是“租金贷”?

2. 严控“租金贷”!多地重拳出击

近日,北京、深圳接连发文规范租赁市场。其中,北京多举措控制“租金贷”去向、缩短预收租金周期,限制企业“资金池”。一线城市出手严控租赁市场意图明显。
业内人指出,没有资金池和租期错配,长租房爆雷的可能性大大减小,所以上述调控解决的是租赁市场的根本问题,只要严格执行,这个行业将出现颠覆性变化。
多地发文调控
2月2日,北京市住建委官网披露《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(简称《通知》)。《通知》规定,银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月,收、付租金的周期应当匹配。住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管,收取的押金数额不得超过1个月租金。本通知自2021年3月1日起施行,此前已签订的合同继续履行。
北京市住建委相关负责人解读称,限制企业“资金池”是新规核心内容。第一,限制住房租赁企业预收租金数额,《通知》中明确规定向租客预收的租金数额不能超过3个月租金,同时收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配,明确禁止“长收短付”经营模式。第二,严格控制“租金贷”拨付对象,银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。也就是说,租客申请了住房租赁贷款,放贷机构可以把贷款发放给租客,也可以签订协议后直接发放给房东,但不能发放给住房租赁企业,及其关联企业或利益相关方。第三,新规提出北京要建立押金托管制度,与租金相比押金数额相对较小,但伴随企业经营规模扩大,同样可以形成“小资金池”。对此,《通知》也进行了规范,要求企业收取的押金数额不得超过1个月租金,收取押金后,必须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管,企业不能擅自动用和挪用。
中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,长租公寓企业已经全面金融化,长租公寓最大的问题,其实不仅仅在推涨房租,更大的问题是金融化带来的“资金池”,现在的长租公寓已经不是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。北京的调控新政策要求限制租赁企业“资金池”,严禁“长收短付”不准超过3个月租金,这就代表了这类租赁企业基本失去了挪用资金池的可能性。北京的政策如果执行,将解决这个行业难题,将对行业产生颠覆性冲击。
2月1日,深圳也发文明确,围绕全市住房租赁企业租赁资金监管面临的突出问题,明确相应的监管措施。对通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业收取承租人押金及周期租金总额超过4个月租金数额的部分资金,由银行进行监管或者由租赁企业提供相应价值的银行保函担保。
针对“租金贷”问题,深圳市特别指出,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。金融机构发放住房租金贷款,应当以备案的住房租赁合同为依据,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。同时,规定住房租赁企业及其从业人员应当协助承租人将住房租赁资金存入专户,不得通过其他的银行账户或者第三方支付平台收取承租人押金及租金。
专家:执行情况需要进一步监督
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出,近几年,长租公寓也经历了过山车式的发展,2018年-2019年在政策利好下,长租公寓机构迅速发展,然而,2019年底行业发展问题不断,爆雷现象频出,出台针对长租公寓的规范化运营的政策意义重大。
针对政策的执行情况,张大伟指出,租赁市场因为不需要过户确权,所以很难监管。之前,长租房曾出台政策不准进行隔断,大部分公寓企业并未执行。长租公寓类的企业,在北京、上海等城市占比市场份额已经超过20%,如果计算普通二房东交易模式,当下市场,已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。这种情况下,租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
北京房地产中介行业协会会长李文杰认为,住房租赁是老百姓,特别是中低收入群体最基本的安居方式,关系社会安定和谐,是年轻人安身立命的根基和安居乐业的希望。安居才能乐业,“租住稳”才能“社会安”。住房租赁领域矛盾纠纷多发、调处解决不畅也一直是困扰广大房主租客的难题。北京住房租赁行业经历了一个过热发展阶段,特别是经过近两年的租赁企业爆雷后,政府部门开出药方对症下药,对北京住房租赁行业和租赁市场未来的发展具有重要意义。
北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任楼建波表示,新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业,决不能理解为把长租公寓“一棒子打死”,住房租赁企业是加大租赁住房供应,大力发展住房租赁市场的重要组成部分,所以北京还是坚决支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租,一系列税收、金融等优惠政策大礼包,正在路上。

3. 严控“租金贷”!多地重拳出击

近日,北京、深圳接连发文规范租赁市场。其中,北京多举措控制“租金贷”去向、缩短预收租金周期,限制企业“资金池”。一线城市出手严控租赁市场意图明显。
业内人指出,没有资金池和租期错配,长租房爆雷的可能性大大减小,所以上述调控解决的是租赁市场的根本问题,只要严格执行,这个行业将出现颠覆性变化。
多地发文调控
2月2日,北京市住建委官网披露《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(简称《通知》)。《通知》规定,银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月,收、付租金的周期应当匹配。住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管,收取的押金数额不得超过1个月租金。本通知自2021年3月1日起施行,此前已签订的合同继续履行。
北京市住建委相关负责人解读称,限制企业“资金池”是新规核心内容。第一,限制住房租赁企业预收租金数额,《通知》中明确规定向租客预收的租金数额不能超过3个月租金,同时收租客租金和支付给房主租金的周期必须匹配,明确禁止“长收短付”经营模式。第二,严格控制“租金贷”拨付对象,银行业金融机构、小额贷款公司等机构不能将租客申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。也就是说,租客申请了住房租赁贷款,放贷机构可以把贷款发放给租客,也可以签订协议后直接发放给房东,但不能发放给住房租赁企业,及其关联企业或利益相关方。第三,新规提出北京要建立押金托管制度,与租金相比押金数额相对较小,但伴随企业经营规模扩大,同样可以形成“小资金池”。对此,《通知》也进行了规范,要求企业收取的押金数额不得超过1个月租金,收取押金后,必须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管,企业不能擅自动用和挪用。
中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,长租公寓企业已经全面金融化,长租公寓最大的问题,其实不仅仅在推涨房租,更大的问题是金融化带来的“资金池”,现在的长租公寓已经不是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。北京的调控新政策要求限制租赁企业“资金池”,严禁“长收短付”不准超过3个月租金,这就代表了这类租赁企业基本失去了挪用资金池的可能性。北京的政策如果执行,将解决这个行业难题,将对行业产生颠覆性冲击。
2月1日,深圳也发文明确,围绕全市住房租赁企业租赁资金监管面临的突出问题,明确相应的监管措施。对通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业收取承租人押金及周期租金总额超过4个月租金数额的部分资金,由银行进行监管或者由租赁企业提供相应价值的银行保函担保。
针对“租金贷”问题,深圳市特别指出,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。金融机构发放住房租金贷款,应当以备案的住房租赁合同为依据,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。同时,规定住房租赁企业及其从业人员应当协助承租人将住房租赁资金存入专户,不得通过其他的银行账户或者第三方支付平台收取承租人押金及租金。
专家:执行情况需要进一步监督
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出,近几年,长租公寓也经历了过山车式的发展,2018年-2019年在政策利好下,长租公寓机构迅速发展,然而,2019年底行业发展问题不断,爆雷现象频出,出台针对长租公寓的规范化运营的政策意义重大。
针对政策的执行情况,张大伟指出,租赁市场因为不需要过户确权,所以很难监管。之前,长租房曾出台政策不准进行隔断,大部分公寓企业并未执行。长租公寓类的企业,在北京、上海等城市占比市场份额已经超过20%,如果计算普通二房东交易模式,当下市场,已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。这种情况下,租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
北京房地产中介行业协会会长李文杰认为,住房租赁是老百姓,特别是中低收入群体最基本的安居方式,关系社会安定和谐,是年轻人安身立命的根基和安居乐业的希望。安居才能乐业,“租住稳”才能“社会安”。住房租赁领域矛盾纠纷多发、调处解决不畅也一直是困扰广大房主租客的难题。北京住房租赁行业经历了一个过热发展阶段,特别是经过近两年的租赁企业爆雷后,政府部门开出药方对症下药,对北京住房租赁行业和租赁市场未来的发展具有重要意义。
北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任楼建波表示,新规突出长租公寓发展要合法、规范、专业,决不能理解为把长租公寓“一棒子打死”,住房租赁企业是加大租赁住房供应,大力发展住房租赁市场的重要组成部分,所以北京还是坚决支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租,一系列税收、金融等优惠政策大礼包,正在路上。

严控“租金贷”!多地重拳出击

4. 六部门联手整顿租房乱象 “租金贷”明确生死线

中介机构假房源、吃价差,以及“租金贷”等困扰1.8亿租房人群的问题迎来了政策规范。
12月25日,时代周报记者从住建部官网获悉,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办六部门已于近日联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)。
时代周报记者梳理发现,《意见》主要针对规范住房租赁中介机构和住房租赁企业。其中对住房租赁中介机构的要求集中在行业规范方面,包括房源信息真实性、房源本身合规性,以及房源发布平台建设等细节要求;对于住房租赁企业的规范则集中在金融监管方面,包括提出加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管。
值得注意的是,《意见》还提出,在住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位的要求。
对此,58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示,《意见》此次对住房租金贷款业务提出具体明确要求,这体现了监管部门对于近几年租赁运营机构“爆仓”事件的关注。在《意见》提出的加强住房租赁金融业务监管、做好贷前调查等多项前置性金融监管要求下,预计可以有效降低此类租赁机构运营的风险性,也有效提升风险的可控性。
持续整顿住房租赁中介机构乱象
根据住建部介绍,今年我国持续在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作,并先后召开了多次住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会进行部署。
今年10月,住建部等六部门联合印发了《关于印发在“不忘初心、牢记使命”主题教育中专项整治住房租赁中介机构乱象实施方案的通知》,并要求要求各省份、40个重点城市住房城乡建设部门参照部里做法,成立工作专班并指定联络员,以及建立部、省、市3级联动机制和部与40个重点城市直联工作机制。
整治工作已经取得了初步成效。住建部指出。目前,住建部已经在11月先后通报两批通报整治住房租赁中介机构乱象共计13起违法违规典型案例。另根据新华社报数数据,从2019年6月1日至11月19日,全国共排查住房租赁中介机构81416家,查处违法违规住房租赁中介机构9197家,通报曝光违法违规典型案例7974起。
为巩固专项整治成果,将整治工作制度化、常态化,住建部等六部门在近日联合印发《意见》——住建部在《意见》中开宗明义。
时代周报记者梳理发现,《意见》共围绕严格登记备案管理、真实发布房源信息、动态监管房源发布、规范住房租赁合同、规范租赁服务收费、管控租赁金融业务、加强租赁企业监管等方面共有十四条举措。其中意见对于中介机构房源真实性的规范,以及违规惩处最受人关注。
“在租赁市场上,住房租赁中介机构起的主要作用还是信息匹配,其核心还在于保证房源的真实性、全面性、及时性。”空·白研究院创始人杨现领向时代周报记者表示。
“《意见》从信息标注、平台规范等多种方式要求中介机构发布真实信息。对房源真实性的要求进一步提高,预计线上虚假房源的现象将得到有效遏制。”张波判断。
住房租赁合同的网签备案也是其中一个重点。贝壳研究院资深分析师黄卉对时代周报记者表示:“住房租赁合同的网签备案是住房租赁市场监管的重要方式。2019年,部分城市如杭州、合肥等纷纷推出了租赁网签备案的管理措施。住房租赁合同的网签备案能够更好的保障承租人权益,承租人确保在租赁合同成立后,租赁合同的真实性获得认可,不会因房屋所有权变动而影响继续承租;同时便于规范租赁企业的经营行为,更加公开和透明,对规范租赁市场发展有着重要的作用。”
此外,《意见》还要求房地产经纪机构不得赚取住房出租差价。“这一点约束二房东比较有效。”杨现领表示,“中介机构吃差价并不是突出的问题。更多小的、分散的二房东机构,才会存在利用信息沟通不顺、信息不透明的现象,存在吃差价的问题。这一点需要通过加大对这些小的、分散的机构进行检查来解决。”
多数长租公寓已越过30%底线
在另一侧面,《意见》对于住宅租赁企业的金融严监管或正在为行业敲响警钟。
《意见》要求:应当加强住房租赁金融业务的监管,并要求开展住房租金贷款业务要以合同为依据,并且需要进行贷前调查和贷后监管。
其中在“租金贷”方面,《意见》规定:住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
此外,对企业资金监管,《意见》提出:住建等部门加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。
《意见》还对于“租金贷”占企业收入比做出了具体要求——住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。
对此,多位专家向时代周报记者表示,“高收低出”、“长收短付”、“租金贷”都容易造成企业资金链断裂。
“2019年,部分爆雷的租赁企业由于高收低出导致资金链断裂,而长收短付则是通过租金的期限错配形成资金沉淀,部分企业挪用资金拓展房源规模,一旦资金链断裂,承租人的权益将会受到损失。”黄卉指出。
“对于长租公寓企业来说,租金贷作为信贷资金,具有一定的杠杆属性。在企业经营困难时候,信贷资金的杠杆会加速减少企业现金流。一旦碰上行业环境变化,叠加对租金贷的监管趋紧,会让经营困难的长租公寓企业加速爆雷。”UONE优望董事长丘运贤在接受时代周报记者采访时表示。
时代周报记者注意到,“租金贷”曾是租赁企业,尤其是长租公寓的“生命线”。青客公寓上市招股书显示,截至2019年6月底,65.2%的青客公寓资金使用了租金贷。蛋壳公寓上市招股书中也披露,截至2019年前三季度,67.9%的青客公寓租客选择了租金贷的方式。
但与此同时,“租金贷”也是长租公寓暴雷的“导火索”。房东东数据统计显示,从2017年至目前共有69家长租公寓机构因资金链断裂暴雷。
受《意见》影响,接下来企业资金将会成为监管重点。中原地产首席分析师张大伟在接受时代周报记者采访时判断:“此前由于监管缺位,住房租赁企业的收入来源中租金贷比例如何并无具体数据。但既然《意见》要求住房租金贷款金额占住房租赁企业租金收入比重不超过30%,那么资金池的监管就是一个必要的方式。”
时代周报记者梳理发现,30%的生死线,各大长租公寓已经跨线太远。根据青客公寓上市招股书,青客公寓与租客的租赁期通常为26个月,其中大多数的锁定期为12个月。截至2019年6月30日,青客公寓63.1%的租金付款是由这些分期付款的贷款支付的。
随着监管号令的吹响,长租公寓或将定义成为高危企业。张大伟表示:“一旦监管资金池,那就没什么资本再愿意做长租公寓了。”
到2020年,长租公寓将进入“生死时速”。住建部对此已明确表示:对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业,可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式,防范化解风险;涉及违规建立资金池等影响金融秩序的,各相关监管部门按照职责,加强日常监测和违法违规行为查处。

5. 六部门联手整顿租房乱象 “租金贷”明确生死线

中介机构假房源、吃价差,以及“租金贷”等困扰1.8亿租房人群的问题迎来了政策规范。
12月25日,时代周报记者从住建部官网获悉,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办六部门已于近日联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)。
时代周报记者梳理发现,《意见》主要针对规范住房租赁中介机构和住房租赁企业。其中对住房租赁中介机构的要求集中在行业规范方面,包括房源信息真实性、房源本身合规性,以及房源发布平台建设等细节要求;对于住房租赁企业的规范则集中在金融监管方面,包括提出加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管。
值得注意的是,《意见》还提出,在住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位的要求。
对此,58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示,《意见》此次对住房租金贷款业务提出具体明确要求,这体现了监管部门对于近几年租赁运营机构“爆仓”事件的关注。在《意见》提出的加强住房租赁金融业务监管、做好贷前调查等多项前置性金融监管要求下,预计可以有效降低此类租赁机构运营的风险性,也有效提升风险的可控性。
持续整顿住房租赁中介机构乱象
根据住建部介绍,今年我国持续在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作,并先后召开了多次住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会进行部署。
今年10月,住建部等六部门联合印发了《关于印发在“不忘初心、牢记使命”主题教育中专项整治住房租赁中介机构乱象实施方案的通知》,并要求要求各省份、40个重点城市住房城乡建设部门参照部里做法,成立工作专班并指定联络员,以及建立部、省、市3级联动机制和部与40个重点城市直联工作机制。
整治工作已经取得了初步成效。住建部指出。目前,住建部已经在11月先后通报两批通报整治住房租赁中介机构乱象共计13起违法违规典型案例。另根据新华社报数数据,从2019年6月1日至11月19日,全国共排查住房租赁中介机构81416家,查处违法违规住房租赁中介机构9197家,通报曝光违法违规典型案例7974起。
为巩固专项整治成果,将整治工作制度化、常态化,住建部等六部门在近日联合印发《意见》——住建部在《意见》中开宗明义。
时代周报记者梳理发现,《意见》共围绕严格登记备案管理、真实发布房源信息、动态监管房源发布、规范住房租赁合同、规范租赁服务收费、管控租赁金融业务、加强租赁企业监管等方面共有十四条举措。其中意见对于中介机构房源真实性的规范,以及违规惩处最受人关注。
“在租赁市场上,住房租赁中介机构起的主要作用还是信息匹配,其核心还在于保证房源的真实性、全面性、及时性。”空·白研究院创始人杨现领向时代周报记者表示。
“《意见》从信息标注、平台规范等多种方式要求中介机构发布真实信息。对房源真实性的要求进一步提高,预计线上虚假房源的现象将得到有效遏制。”张波判断。
住房租赁合同的网签备案也是其中一个重点。贝壳研究院资深分析师黄卉对时代周报记者表示:“住房租赁合同的网签备案是住房租赁市场监管的重要方式。2019年,部分城市如杭州、合肥等纷纷推出了租赁网签备案的管理措施。住房租赁合同的网签备案能够更好的保障承租人权益,承租人确保在租赁合同成立后,租赁合同的真实性获得认可,不会因房屋所有权变动而影响继续承租;同时便于规范租赁企业的经营行为,更加公开和透明,对规范租赁市场发展有着重要的作用。”
此外,《意见》还要求房地产经纪机构不得赚取住房出租差价。“这一点约束二房东比较有效。”杨现领表示,“中介机构吃差价并不是突出的问题。更多小的、分散的二房东机构,才会存在利用信息沟通不顺、信息不透明的现象,存在吃差价的问题。这一点需要通过加大对这些小的、分散的机构进行检查来解决。”
多数长租公寓已越过30%底线
在另一侧面,《意见》对于住宅租赁企业的金融严监管或正在为行业敲响警钟。
《意见》要求:应当加强住房租赁金融业务的监管,并要求开展住房租金贷款业务要以合同为依据,并且需要进行贷前调查和贷后监管。
其中在“租金贷”方面,《意见》规定:住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
此外,对企业资金监管,《意见》提出:住建等部门加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。
《意见》还对于“租金贷”占企业收入比做出了具体要求——住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。
对此,多位专家向时代周报记者表示,“高收低出”、“长收短付”、“租金贷”都容易造成企业资金链断裂。
“2019年,部分爆雷的租赁企业由于高收低出导致资金链断裂,而长收短付则是通过租金的期限错配形成资金沉淀,部分企业挪用资金拓展房源规模,一旦资金链断裂,承租人的权益将会受到损失。”黄卉指出。
“对于长租公寓企业来说,租金贷作为信贷资金,具有一定的杠杆属性。在企业经营困难时候,信贷资金的杠杆会加速减少企业现金流。一旦碰上行业环境变化,叠加对租金贷的监管趋紧,会让经营困难的长租公寓企业加速爆雷。”UONE优望董事长丘运贤在接受时代周报记者采访时表示。
时代周报记者注意到,“租金贷”曾是租赁企业,尤其是长租公寓的“生命线”。青客公寓上市招股书显示,截至2019年6月底,65.2%的青客公寓资金使用了租金贷。蛋壳公寓上市招股书中也披露,截至2019年前三季度,67.9%的青客公寓租客选择了租金贷的方式。
但与此同时,“租金贷”也是长租公寓暴雷的“导火索”。房东东数据统计显示,从2017年至目前共有69家长租公寓机构因资金链断裂暴雷。
受《意见》影响,接下来企业资金将会成为监管重点。中原地产首席分析师张大伟在接受时代周报记者采访时判断:“此前由于监管缺位,住房租赁企业的收入来源中租金贷比例如何并无具体数据。但既然《意见》要求住房租金贷款金额占住房租赁企业租金收入比重不超过30%,那么资金池的监管就是一个必要的方式。”
时代周报记者梳理发现,30%的生死线,各大长租公寓已经跨线太远。根据青客公寓上市招股书,青客公寓与租客的租赁期通常为26个月,其中大多数的锁定期为12个月。截至2019年6月30日,青客公寓63.1%的租金付款是由这些分期付款的贷款支付的。
随着监管号令的吹响,长租公寓或将定义成为高危企业。张大伟表示:“一旦监管资金池,那就没什么资本再愿意做长租公寓了。”
到2020年,长租公寓将进入“生死时速”。住建部对此已明确表示:对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业,可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式,防范化解风险;涉及违规建立资金池等影响金融秩序的,各相关监管部门按照职责,加强日常监测和违法违规行为查处。

六部门联手整顿租房乱象 “租金贷”明确生死线

6. 六部门联手整顿租房乱象“租金贷”明确生死线

中介机构假房源、吃价差,以及“租金贷”等困扰1.8亿租房人群的问题迎来了政策规范。
12月25日,时代周报记者从住建部官网获悉,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办六部门已于近日联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)。
时代周报记者梳理发现,《意见》主要针对规范住房租赁中介机构和住房租赁企业。其中对住房租赁中介机构的要求集中在行业规范方面,包括房源信息真实性、房源本身合规性,以及房源发布平台建设等细节要求;对于住房租赁企业的规范则集中在金融监管方面,包括提出加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管。
值得注意的是,《意见》还提出,在住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位的要求。
对此,58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者表示,《意见》此次对住房租金贷款业务提出具体明确要求,这体现了监管部门对于近几年租赁运营机构“爆仓”事件的关注。在《意见》提出的加强住房租赁金融业务监管、做好贷前调查等多项前置性金融监管要求下,预计可以有效降低此类租赁机构运营的风险性,也有效提升风险的可控性。
持续整顿住房租赁中介机构乱象
根据住建部介绍,今年我国持续在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作,并先后召开了多次住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会进行部署。
今年10月,住建部等六部门联合印发了《关于印发在“不忘初心、牢记使命”主题教育中专项整治住房租赁中介机构乱象实施方案的通知》,并要求要求各省份、40个重点城市住房城乡建设部门参照部里做法,成立工作专班并指定联络员,以及建立部、省、市3级联动机制和部与40个重点城市直联工作机制。
整治工作已经取得了初步成效。住建部指出。目前,住建部已经在11月先后通报两批通报整治住房租赁中介机构乱象共计13起违法违规典型案例。另根据新华社报数数据,从2019年6月1日至11月19日,全国共排查住房租赁中介机构81416家,查处违法违规住房租赁中介机构9197家,通报曝光违法违规典型案例7974起。
为巩固专项整治成果,将整治工作制度化、常态化,住建部等六部门在近日联合印发《意见》——住建部在《意见》中开宗明义。
时代周报记者梳理发现,《意见》共围绕严格登记备案管理、真实发布房源信息、动态监管房源发布、规范住房租赁合同、规范租赁服务收费、管控租赁金融业务、加强租赁企业监管等方面共有十四条举措。其中意见对于中介机构房源真实性的规范,以及违规惩处最受人关注。
“在租赁市场上,住房租赁中介机构起的主要作用还是信息匹配,其核心还在于保证房源的真实性、全面性、及时性。”空·白研究院创始人杨现领向时代周报记者表示。
“《意见》从信息标注、平台规范等多种方式要求中介机构发布真实信息。对房源真实性的要求进一步提高,预计线上虚假房源的现象将得到有效遏制。”张波判断。
住房租赁合同的网签备案也是其中一个重点。贝壳研究院资深分析师黄卉对时代周报记者表示:“住房租赁合同的网签备案是住房租赁市场监管的重要方式。2019年,部分城市如杭州、合肥等纷纷推出了租赁网签备案的管理措施。住房租赁合同的网签备案能够更好的保障承租人权益,承租人确保在租赁合同成立后,租赁合同的真实性获得认可,不会因房屋所有权变动而影响继续承租;同时便于规范租赁企业的经营行为,更加公开和透明,对规范租赁市场发展有着重要的作用。”
此外,《意见》还要求房地产经纪机构不得赚取住房出租差价。“这一点约束二房东比较有效。”杨现领表示,“中介机构吃差价并不是突出的问题。更多小的、分散的二房东机构,才会存在利用信息沟通不顺、信息不透明的现象,存在吃差价的问题。这一点需要通过加大对这些小的、分散的机构进行检查来解决。”
多数长租公寓已越过30%底线
在另一侧面,《意见》对于住宅租赁企业的金融严监管或正在为行业敲响警钟。
《意见》要求:应当加强住房租赁金融业务的监管,并要求开展住房租金贷款业务要以合同为依据,并且需要进行贷前调查和贷后监管。
其中在“租金贷”方面,《意见》规定:住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
此外,对企业资金监管,《意见》提出:住建等部门加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。
《意见》还对于“租金贷”占企业收入比做出了具体要求——住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。
对此,多位专家向时代周报记者表示,“高收低出”、“长收短付”、“租金贷”都容易造成企业资金链断裂。
“2019年,部分爆雷的租赁企业由于高收低出导致资金链断裂,而长收短付则是通过租金的期限错配形成资金沉淀,部分企业挪用资金拓展房源规模,一旦资金链断裂,承租人的权益将会受到损失。”黄卉指出。
“对于长租公寓企业来说,租金贷作为信贷资金,具有一定的杠杆属性。在企业经营困难时候,信贷资金的杠杆会加速减少企业现金流。一旦碰上行业环境变化,叠加对租金贷的监管趋紧,会让经营困难的长租公寓企业加速爆雷。”UONE优望董事长丘运贤在接受时代周报记者采访时表示。
时代周报记者注意到,“租金贷”曾是租赁企业,尤其是长租公寓的“生命线”。青客公寓上市招股书显示,截至2019年6月底,65.2%的青客公寓资金使用了租金贷。蛋壳公寓上市招股书中也披露,截至2019年前三季度,67.9%的青客公寓租客选择了租金贷的方式。
但与此同时,“租金贷”也是长租公寓暴雷的“导火索”。房东东数据统计显示,从2017年至目前共有69家长租公寓机构因资金链断裂暴雷。
受《意见》影响,接下来企业资金将会成为监管重点。中原地产首席分析师张大伟在接受时代周报记者采访时判断:“此前由于监管缺位,住房租赁企业的收入来源中租金贷比例如何并无具体数据。但既然《意见》要求住房租金贷款金额占住房租赁企业租金收入比重不超过30%,那么资金池的监管就是一个必要的方式。”
时代周报记者梳理发现,30%的生死线,各大长租公寓已经跨线太远。根据青客公寓上市招股书,青客公寓与租客的租赁期通常为26个月,其中大多数的锁定期为12个月。截至2019年6月30日,青客公寓63.1%的租金付款是由这些分期付款的贷款支付的。
随着监管号令的吹响,长租公寓或将定义成为高危企业。张大伟表示:“一旦监管资金池,那就没什么资本再愿意做长租公寓了。”
到2020年,长租公寓将进入“生死时速”。住建部对此已明确表示:对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业,可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式,防范化解风险;涉及违规建立资金池等影响金融秩序的,各相关监管部门按照职责,加强日常监测和违法违规行为查处。

7. 如何防范“租金贷”给用户带来的风险?

越来越多的人选择了“先买后还”的生活模式,即先自己的账户可用的余额来贷款支付自己需要购买的东西,等到自己有足够的钱的时候再还上自己之前欠下的钱。“先买后还”的生活模式小到生活中购买的一顿快餐,大到租房时所需支付的租金。
“先买后还”的生活方式固然方便,同时也减轻了我们的生活压力,不过这其中存在的一个问题还是非常值得我们关注的,就是贷款时放贷公司给出的利息是多少,尤其是使用“租金贷”的用户。如果不注意自己贷款的利息,稍不留神就会无缘无故给放贷公司支付一笔高额的利息费用。许多粗心的租户会不注重自己借贷时的利息是多少,认为利息只是非常小的一笔钱,只要自己有时间还款就不会有太大问题,可能对于比较便宜的账单利息的大小不会有太大影响,可是对于自己租房时的租金,可不能忽视利息的大小这一点,稍不留神就会损失巨额而无处诉苦,最终只得自己默默承受,有苦说不出。
所以在我们需要去借一笔租金的时候,找对合同方十分的重要。首先一定要对对方的工作时间与工作背景有所了解,如果确认对方符合工作时间较长、工作地点稳定、公司十分诚信这几点,那么十有八九是一个正规的放贷公司,对方收取的利息自然不会太高,并且给租户的还款时间也比较长。
“先买后还”的生活模式确实很方便,能减轻我们的生活压力,对于在校学生或者刚刚步入社会的青年人是十分友好的。不过我们也要遵守适度借贷的原则,所借的资金一定要在我们能够偿还的范围之内,否则会影响到自己的个人诚信。

如何防范“租金贷”给用户带来的风险?

8. 租金贷款政策

亲亲,很高兴为您解答:租金贷款政策:政策如下:无"住房租赁经营"业务范围、未经本市房屋行政管理部门备案、未加入本市房地产经纪行业协会的代理经租企业不得合作开展个人"租金贷"业务。代理经租企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人"租金贷"及相关业务。相关行业组织应当制订统一的行业标准,明确允许合作开展个人"租金贷"业务的代理经租企业应当具备的条件。【摘要】
租金贷款政策【提问】
亲亲,很高兴为您解答:租金贷款政策:政策如下:无"住房租赁经营"业务范围、未经本市房屋行政管理部门备案、未加入本市房地产经纪行业协会的代理经租企业不得合作开展个人"租金贷"业务。代理经租企业不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人"租金贷"及相关业务。相关行业组织应当制订统一的行业标准,明确允许合作开展个人"租金贷"业务的代理经租企业应当具备的条件。【回答】
代理经租企业利用房东房源与金融机构合作开展个人"租金贷"业务,应当事先征得原始房东书面同意。代理经租企业不得强制或诱骗租客使用个人"租金贷"产品,不得在签约前收取定金或设置其它条件,不得收取与个人"租金贷"业务相关的其他费用。个人"租金贷"贷款合同和住房租赁合同应当分别签署,有关住房租赁租金贷款的内容不得出现在住房租赁合同中。【回答】
发挥住房租赁公共服务平台的行业监管作用。代理经租企业应当按规定使用全市统一的居住房屋租赁合同示范文本,进行住房租赁合同网签。住房租赁合同未经网签的,金融机构不得为其办理个人"租金贷"业务。【回答】
代理经租企业应当严格把控自身杠杆率,密切关注企业流动性。个人"租金贷"的放款周期,应当与代理经租企业向房东支付租金的周期相匹配。流动性紧张的企业应当采取加强资本投入、缩小个人"租金贷"业务规模等方式降低杠杆率,并做好资金链断裂的风险处置预案,确保租客、房东利益不受损失。【回答】
代理经租企业不得套取银行业金融机构信用,不得利用个人"租金贷"业务沉淀资金恶性竞争抢占房源,不得哄抬租金抢占房源。【回答】
、银行业金融机构开展个人"租金贷"业务应当符合国家宏观调控政策,应当严格按照《个人贷款管理暂行办法》(银监会令2010年第2号),依据"了解客户、依法合规、风险可控、权责明确、公平诚信"原则,审慎开展相关业务。【回答】
银行业金融机构开展个人"租金贷"业务时,应当有效履行贷前调查、贷中审查、贷后管理的主体责任,不得将授信审查、风险控制等核心业务外包。个人"租金贷"资金应当采用受托支付方式向借款人交易对象支付。【回答】
银行业金融机构应当建立并严格执行面谈制度,采取有效措施确定借款人真实身份。应当充分告知借款人贷款的真实情况,包括但不限于贷款金额、贷款利率、逾期责任、贷款期限等内容,并确认借款人借贷的真实意愿。【回答】
银行业金融机构应当结合申请人的收入、负债、支出、贷款用途等因素,合理确定贷款金额和期限,贷款期限最长不得超过住房租赁期限。【回答】